За чей счет судебный банкет? Нижегородские фирмы отстояли право на аренду и взыскивают с КУГИ расходы на юристов

27.02.2024 8:45

Группа компаний «Исток» выиграла все суды по искам к мэрии Нижнего Новгорода, оспорив действия комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). Три года назад эта структура администрации сдала в аренду двум фирмам «Истока» помещения бывшего военного городка на Московском шоссе, однако летом 2023 года неожиданно расторгла договор в одностороннем порядке. Из-за этого на данной площадке не был реализован экологический проект (завод по переработке стекла). Группа компаний доказала в трех инстанциях арбитража незаконность прекращения арендных отношений – и теперь планирует взыскать с КУГИ расходы на юристов.

Вложили десятки миллионов

Территория бывшего военного городка на Московском шоссе являлась до недавнего времени проблемной. Многие годы на ней не велось никакой хозяйственной деятельности – она захламлялась, превратившись в итоге в несанкционированную свалку. Тем не менее, расположенные на этой площадке здания принадлежали муниципалитету, и в 2021 году мэрия решила извлечь и них выгоду. Были объявлены конкурсы на право аренды этих нежилых помещений.

Особого желания вкладываться в проблемные объекты, расположенные фактически в эпицентре свалки, у бизнеса не было. Однако выставленные на конкурс лоты заинтересовали группу компаний «Исток», которая подбирала площадку для нового завода по переработке стеклотары.

Две фирмы «Истока» (ООО «Актива 52» и ООО «Антитэкс») победили в аукционах, после чего с ними были заключены договоры аренды нежилых помещений на Московском шоссе сроком на пять лет (до 2026 года).

Организации начали вкладываться в уборку, ремонт и переоборудование комплекса. Всего, по словам гендиректора  группы компаний Дениса Таврова, с 2021 по 2023 год на данный проект было потрачено около 100 млн рублей.  

 Несостыковки с «Чистой страной»

В 2022 году территория бывшего военного городка на Московском шоссе была включена в федеральный проект «Чистая страна». Подрядчиком было выбрано ООО «Ситилюкс» Андрея Товта, которое взялось ликвидировать свалку за 564 млн рублей.

В задачи «Ситилюкса» входила в том числе и уборка территории комплекса, арендованного ГК «Исток», вплоть до отмостков  корпусов. Это означало, что пока идет ликвидация свалки, работы по созданию стеклоперерабатывающего завода невозможны.

 — Мы понимали, что реализовать оба проекта одновременно не получится, и готовы были подождать, — рассказывает Денис Тавров, — но нам нужны были гарантии того, что после ликвидации свалки по проекту «Чистая страна» имущество комплекса будет закреплено за нами. На словах представители мэрии нам это обещали, но мы понимали, что чиновники могут в любой момент передумать, и просили документального подтверждения. Мы направили в КУГИ проект мирового соглашения, по которому мы приостанавливаем деятельность, а администрация гарантирует сохранение арендных отношений.

Вместо «мира» – расторжение

Однако вместо того, чтобы договориться с арендаторами и дать им гарантии, заверенные документами, в феврале 2023 года чиновники КУГИ направили фирмам уведомления о расторжении договоров аренды.

В группе компаний были шокированы таким поворотом. Это означало, что инвесторы, честно выигравшие конкурс, исправно вносившие арендную плату, успевшие вложить в объекты недвижимости десятки миллионов, не имеют больше права претендовать на площадку. На фоне деклараций о благоприятном инвестклимате в Нижегородской области такая ситуация выглядит, мягко говоря, странной.

В итоге группа компаний «Исток» не смогла реализовать свой проект на территории бывшего военного городка и вынуждена была перенести строительство завода на другую площадку (в настоящее время переработка стекла организована на улице Чаадаева).  

Причину своего шага представители КУГИ не объяснили даже на последующих судебных заседаниях (во всяком случае, в текстах решений арбитража и доводы не афиксированы). Они лишь ссылались на пункт 7.3 Типового договора аренды (утвержден постановлением городской администрации №3089 в 2014 году), согласно которому муниципалитет может досрочно расторгнуть с фирмой арендные отношения в одностороннем порядке. Этот пункт содержался и в тех договорах, которые были заключены с ООО «Актива 52» и ООО «Антитэкс».

В группе компаний «Исток», между тем, считают, что в данном пункте заложены коррупционные риски и что поведение чиновников КУГИ можно объяснить интересами сторонней коммерческой структуры.

  — Если в 2021 году, когда мы взяли этот комплекс в аренду, это была замусоренная территория, то после ликвидации свалки по федеральному проекту она, конечно, стала привлекательной, — объясняет Денис Тавров. – Неожиданные попытки досрочно расторгнуть с нами договор можно объяснить тем, что эта площадка кому-то понадобилась. В связи с этим мы обратились в полицию и прокуратуру.

Кто будет платить 700 тысяч за тяжбы?

Арбитражный суд Нижегородской области, куда обратились фирмы, пришел к выводу, что пункт 7.3 Типового договора аренды не дает чиновникам право безосновательно ущемлять интересы арендатора. Судьи сослались на статью 450.1 Гражданского Кодекса РФ и на постановление Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 N 54, согласно которым при отказе от исполнения обязательств сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая интересы другой стороны.

Летом и осенью 2023 года первая инстанция арбитража встала на сторону истцов и признала уведомления о расторжении арендных договоров недействительными.

Интересно, что чиновники КУГИ, получив на руки судебные решения, сразу же отправили фирмам новые уведомления о расторжении  договоров. Инвестору вновь пришлось обращаться в суд, который отменил и эти уведомления.

После этого городская администрация попыталась оспорить решения областного арбитража в апелляционной и кассационной инстанциях .

Только в январе 2024 года эти изматывающие и затратные для инвестора тяжбы были завершены: кассационная инстанция оставила в силе решения областного арбитража. И применительно к нижегородским реалиям это, кстати, благоприятный для бизнеса прецедент: теперь у добросовестных арендаторов, оказавшихся в подобной ситуации, есть шанс на эффективную судебную защиту.   

Между тем, попытки КУГИ во что бы то ни стало отстоять свою позицию и расторгнуть арендный договор в одностороннем порядке могут отразиться на городском бюджете. В настоящее время арендаторы подали в арбитраж иски с требованием возместить им расходы на юристов, представлявших в судах их интересы. Учитывая то, что было семь судебных процессов, а дело в некотором смысле было беспрецедентным, общая сумма расходов дошла до 700 тысяч рублей.

 — Учитывая то, что мы выиграли во всех инстанциях, суд, скорее всего, встанет на нашу сторону и взыщет с администрации эту сумму, — предполагает Денис Тавров. – Только мы не понимаем, каким именно образом будут компенсированы нам эти средства, пострадают ли интересы налогоплательщиков…

Отметим, что в бюджете Нижнего Новгорода существует статья расходов «исполнение судебных актов», однако по ней на 2024 год заложено всего 700 000 рублей. Чтобы выяснить, как чиновники будут исполнять возникшие обязательство в случае удовлетворения судом исковых требований, мы направили в городскую администрацию редакционный запрос.

Надежда на стабильность

 Для группы компаний «Исток» данная история, несмотря на расходы, закончилась благополучно: инвестор отстоял свое право на аренду бывшего военного городка на Московском шоссе и планирует организовать там экологический технопарк. Однако нижегородский бизнес по-прежнему под ударом: как бы добросовестно арендатор себя ни вел, городская администрация может в любой момент расторгнуть с ним отношения, сославшись на пункт 7.3 типового договора аренды.

Год назад прокуратура Нижнего Новгорода провела проверку по обращению юристов «Истока» и пришла к выводу, что в таком виде типовая форма арендного договора не соответствует законодательству. В связи с этим надзорный орган направил в мэрию протест. Таким образом, есть надежда на то, что в ближайшее время скандальный пункт будет отменен.

Городской администрации давно пора установить четкие «правила игры» и прописать случаи, которые могут являться причиной досрочного прекращения арендных отношений. Иначе практика скандальных расторжений будет продолжена — в таких условиях бизнес вряд ли может доверять власти и чувствовать себя стабильно.