Дмитрий Рощин,
адвокат Адвокатской конторы №35:

"Нижегородцы добиваются от организаций ЖКХ исполнения своих обязанностей, но чаще всего – через суд"

16.05.2022 13:41

Продолжаем интерактивный проект бесплатных юридических консультаций «Ваше право». На этот раз заведующий Адвокатской конторы №35 Дмитрий Рощин ответил на вопросы читателей ИА «Говорит Нижний» по теме «Коммунальные услуги». Можно ли добиться прочистки систем вентиляции в многоквартирном доме, каким образом можно контролировать работу домоуправляющей компании, можно ли заставить коммунальщиков отрегулировать отопление по желанию жильцов – разбираемся вместе с экспертом.

— Как добиться прочистки вентиляции, если коммунальщики считают, что она работает исправно, а дышать нечем из-за запахов, поступающих через вентканал из других квартир?

— В п. 5.5.6, п. 5.5.12 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предусмотрено, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы и дымоходы. Организации по обслуживанию жилищного фонда, ответственные за технически исправное состояние вентиляционных каналов и дымоходов, по договорам со специализированными организациями должны обеспечивать периодические проверки:
а) дымоходов:
сезонно работающего газоиспользующего оборудования — перед отопительным сезоном;
кирпичных — один раз в три месяца;
асбоцементных, гончарных и из жаростойкого бетона — один раз в год;
отопительно-варочных печей — три раза в год (перед началом и среди отопительного сезона, а также в весеннее время);
б) вентиляционных каналов помещений, в которых установлены газовые приборы, — не реже двух раз в год (зимой и летом).
Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов допускается производить лицам, имеющим соответствующую подготовку, под наблюдением инженерно-технического работника организации по обслуживанию жилищного фонда.
Проверка и прочистка дымоходов и вентиляционных каналов должна оформляться актами.
Самовольные ремонты, переделки и наращивание дымоходов и вентиляционных каналов не допускаются.
После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы подлежат проверке и прочистке независимо от предыдущей проверки и прочистки в сроки, установленные в актах.
Первое, что нужно сделать — обратиться в управляющую компанию (УК) по вопросу неисправности вентиляции с заявлением о производстве осмотра дымоходов и вентиляционных каналов, зафиксировать сам факт обращения. Необходимо добиться соответствующего акта обследования жилого помещения, либо акта проверки дымоходов и вентиляционных каналов.
Далее обратиться в УК по вопросу устранения неисправности.
Если УК не производит никаких действий, нужно обратиться в контролирующие и надзорные органы: Роспотребнадзор, Госжилинспекцию, прокуратуру с соответствующей жалобой и приложением указанных актов. Данные органы обладают полномочиями выдавать соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений, а также привлекать виновных лиц к установленной законом ответственности.
Если указанные действия не дадут результатов, можно со всеми документами (актами, ответами из указанных выше ведомств) обратиться в суд. В суде возможно проведение судебной строительно-технической экспертизы. В случае если экспертиза подтвердит наличие неисправности в работе вентиляции, суд обяжет управляющую организацию устранить нарушение.

Из своей практики могу сказать, что люди в судах добиваются от организаций ЖКХ исполнения своих обязанностей. Но, к сожалению, в подавляющем большинстве случаев им приходится обращаться в суд и оплачивать дорогостоящие экспертизы. Хотя это дело контролирующих органов, таких как жилищная инспекция и Роспотребнадзор. Увы, добиться от них надлежащей проверки — долго и сложно.
Волшебного моментального решения здесь нет, вновь «утопающий должен себя спасать сам». Поэтому многие просто мирятся с существующими проблемами. А организации ЖКХ тем и пользуются.

— Как заставить ДУК отчитаться за фактически выполненные работы за год и вернуть на счет дома непотраченные деньги?

— В структуре платы за жилое помещение две составляющие: плата за потребляемые коммунальные ресурсы и плата за содержание жилья. Именно плата за содержание жилья являются платой за услуги управляющей компании. В структуру платы включены расходы управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома и какая-то доля прибыли, поскольку любая управляющая кампания является коммерческой организацией, преследующей в качестве основной цели – извлечение прибыли.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Обращаю внимание на то, что договором управления может быть иное правило отчетности. Тем не менее, отчет все равно должен быть, и с ним можно ознакомиться в ГИС ЖКХ (https://giszhkh.ru/).

Если в соответствии с размещенным в системе отчетом фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной экономии. Хотя на практике это вряд ли.

Потребовать перерасчета платы за неоказанные услуги можно, но для этого нужно доказать, что какие-то работы не выполнялись либо выполнялись не в том объеме. В принципе доказать это можно, но весьма непросто и скорее всего потребуется проведение строительно-технической экспертизы. Экспертным путем, возможно, потребуется определять и стоимость неоказанной услуги.

Надзорные органы вряд ли это будут делать. В лучшем случае они оштрафуют управляющую организацию и выдадут предписание. Но перерасчет платы не сделают. Поэтому в этой ситуации самой оптимальной остается самостоятельная защита своих прав в суде.

— Как заставить коммунальщиков убавить отопление, если на улице стоит жара?

— Согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», ГОСТу Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, оптимальная температура воздуха в квартире в холодное время года: 20-22 °C, допустимая температура: 18-24 °C. В угловых комнатах температура воздуха должна быть выше на 2 градуса (22 градуса).
Технически некоторые объекты имеют возможность корректировки параметров теплоносителя.
В случае если фактически температура воздуха в квартире превышает нормативы, первое, что необходимо сделать, зафиксировать данный факт.
Нужно обратиться в управляющую компанию (ЖСК, ТСЖ, ТСН, аварийную службу) с заявлением о составлении акта обследования жилого помещения, которым будет зафиксирована температура воздуха в квартире. Также необходимо обратить внимание представителя управляющей компании на отсутствие в жилом помещении дополнительных отопительных приборов (радиаторов, теплого пола) и попросить отразить это в акте.
Далее с полученным актом обследования жилого помещения необходимо обратиться с жалобой в Роспотребнадзор, Госжилинспекцию либо прокуратуру. Данные органы обладают полномочиями выдавать предписания об устранении выявленных нарушений, а также привлекать виновных лиц к установленной законом ответственности.
Если указанные действия не дадут результатов, можно со всеми документами (актами, ответами из указанных выше ведомств) обратиться в суд.
Ситуация упрощается, если у многоквартирного жилого дома (МКД) своя котельная
. Здесь необходимо обратиться к председателю ТСН (ТСЖ, ЖСК) и данного обращения, возможно, будет достаточно для регулирования температуры теплоносителя в данном многоквартирном доме.

— У нас дом «хрущёвка», третий этаж. Очень низкий напор воды в квартире, иногда даже не зажигается колонка, чтобы была горячая вода. Полагаю, из-за того, что трубы в доме изношены, засорены. Как повлиять на ДУК, чтобы исправили ситуацию, прочистили трубы и напор воды, наконец, нормализовался? Заранее благодарим за ответ!

— Засоренность труб проверить сложно, но в вашем случае и ни к чему. В соответствии с пп.»в» п. 3 и п. 3 раздела 1 Приложения N 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, давление в системе холодного водоснабжения в точке водоразбора: в многоквартирных домах и жилых домах — от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв. см) до 0,6 МПа (6 кгс/кв. см); у водоразборных колонок — не менее 0,1 МПа (1 кгс/кв. см). При подозрении о несоответствии давления холодной воды в системе я бы рекомендовал обратиться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Можно также обратиться в прокуратуру, они также направят в уполномоченные органы обращение для проверки.
В случае подтверждения отклонения давления в системе от положенного вам должны будут снизить размер платы за холодное водоснабжение в зависимости от процента отклонения давления.
В случае отклонения давления более чем на 25 % размер платы должны снизить на 100 %.
Управляющую компанию привлекут к административной ответственности и заставят принять меры к устранению недостатка в поставке холодного водоснабжения.

— В квартире больше года идет ремонт. Газом никто не пользуется (плита отключена, а до колонки в ванной не добраться). Можно ли платить за газ минимальные средства, если счетчик не установлен?

— Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 28.12.2021) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» в части газоснабжения не допускается производить перерасчет за газоснабжение на цели отопления жилых (нежилых) помещений. Если газ у вас предусмотрен только на подогрев воды и приготовление пищи, а установка прибора учета вызвана отсутствием технической возможности его установки, то при подтверждении длительного отсутствия в помещении (более 5 дней) могут произвести перерасчет и плату за потребление газа не выставлять. Допускается это на срок до 6 месяцев, но этот период может быть продлен по заявлению.

— Нужно ли хранить бумажные квитанции и сколько лет, если я оплачиваю услуги онлайн?

— Хранить или не хранить квитанции – дело каждого. Но мы рекомендовали бы хранить их в течение не менее 3-х лет в целях обеспечения доказательств в случае спора. Споры возникают и связаны с неправильным начислением платы, разногласиями в сумме задолженности, в структуре выставленного платежа, и др. Срок хранения обусловлен установленным сроком исковой давности.

— Есть ли возможность жильцу дома узнать, когда и в каком объеме будет произведен капитальный ремонт? И если прекратить платить взнос за капремонт, чем это чревато?

— Узнать, когда и что планируют сделать в рамках капитального ремонта можно на сайте «Реформа ЖКХ». Плата на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома является обязательной и в случае невнесения ее могут взыскать в судебном порядке с соответствующим начислением пеней.

— Есть квартира, в ней никто не прописан. В каком случае коммунальные платежи выгоднее собственнику: если никто не прописан в квартире, если прописан один человек, более одного или много людей?

— Структура платы за жилое помещение для собственника включает в себя плату за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Плата за содержание жилого помещения и взнос на капитальный ремонт не зависят от количества зарегистрированных в квартире лиц и начисляются пропорционально площади жилого помещения. Коммунальные услуги в основном начисляются по факту потребления по показаниям индивидуальных приборов учета, если они установлены в жилом помещении. Соответственно, в данной части регистрация также не влияет на размер начисления коммунальных платежей.
В части электроэнергии установлены социальные нормы оплаты электроэнергии по сниженным тарифам, которые зависят от числа зарегистрированных граждан.
Количество зарегистрированных в жилом помещении граждан имеет значение, если не установлен индивидуальный прибор учета и плата за коммунальную услугу начисляется по нормативу. На каждого зарегистрированного рассчитывается определенный норматив потребления. Даже если в квартире никто не прописан, начисление будет производиться исходя из тарифа на одного человека.
Какие услуги начисляются пропорционально площади, а какие – по количеству зарегистрированных (по нормативу), можно увидеть в соответствующих квитанциях.


— Стало известно, что наш многоквартирный дом подпадает под реновацию (расселение) в отдалённой перспективе. Зависит ли сумма компенсации при расселении от количества прописанных в квартире человек? Что выгодней — продать квартиру уже сейчас по рынку или ждать официальной компенсации от государства при расселении? Спасибо.

Вопрос реновации в нашем регионе никак нормативно не урегулирован. На федеральном уровне регулирование осуществлено только в Москве. Такая процедура в будущем, возможно, будет, город должен развиваться, но как она будет работать, можно только фантазировать. Если рассматривать в качестве аналогии сложившийся порядок расселения аварийных домов, то отметить можно то, что расселение происходит не исходя из числа прописанных, аисходя из общей площади жилых помещений, то есть метр за метр. Разница в площади корректируется денежной компенсацией из расчета текущей рыночной стоимости жилья. Предоставляемое помещение должно быть не менее благоустроенным по сравнению с изымаемым и расположенным в пределах того же населенного пункта.
В качестве примера можно привести ситуацию с расселением ряда домов в Канавинском районе при подготовке к чемпионату мира по футболу. Людей переселяли в другие районы города, например, в Автозаводский район.
Вместо предоставления жилья может быть выплачена денежная компенсация в размере рыночной стоимости.
Что выгоднее в денежном выражении нужно рассматривать по конкретной ситуации, когда она будет.

Фото: alrf.ru.

Автор публикации

Публикации: 8550

Читайте также

Ничего не найдено

Уважаемые читатели!
Оставить свой комментарий, поделиться новостью и сообщить об ошибке Вы можете на нашей странице ВКонтакте и в telegram-канале "Говорит Нижний".