Дмитрий Рощин,
адвокат Адвокатской конторы №35:

"Если стройка остановилось, деньги дольщику вернут, но они могут быть несоразмерны цене жилья"

25.07.2022 15:30

За последние три года ситуация на рынке первичного жилья изменилась. Покупка квартиры на этапе подготовки котлована уже не кажется столь авантюрным поступком. Законодательство теперь защищает деньги покупателей. Однако риск связаться с недобросовестным застройщиком остается. Как обезопасить себя от сомнительной сделки и что будет с вашими деньгами, если застройщика признают банкротом? На эти и другие вопросы отвечаем в рамках проекта «Ваше право». Также адвокат Дмитрий Рощин объяснит, какое имущество не подлежит разделу при разводе, и подскажет, с чего начать, если вы хотите перевести дачный домик в жилой дом.

— Какие сегодня существуют юридические риски при покупке квартиры в новостройке на стадии до котлована?

— Развитие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ имеет стремление к созданию гарантий для граждан при участии в таком дорогостоящем и рискованном мероприятии, как участие в долевом строительстве.
Сейчас установлены неплохие инструменты, которые гарантируют сохранность привлеченных средств граждан.  В частности, расходование вложенных денег производится через специальный банковский счет (эскроу). Деньги за недвижимость резервируются на счету и перечисляются застройщику после того, как он завершит строительство дома. Либо застройщика обязывают отчислять процент от стоимости объекта в компенсационный фонд. Он создан государством для возмещения убытков участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.
Тем не менее, это полностью не исключает риски дольщика. Поэтому на этапе заключения договора важно оценить надежность застройщика, его репутацию и финансовое положение.
В случае если строительство жилого дома остановилось, а застройщик стал банкротом, то законодательно предусмотрено два варианта:

1) самый благоприятный – дом будет достроен, и дольщикам передадут квартиры;

2) это продажа объекта и возврат дольщику денежных средств.

Что в случае возврата средств из компенсационного фонда, что из процедур банкротства возвращенные денежные средства могут быть несоразмерны цене квадратного метра жилья на текущий момент. Цены на жилье постоянно растут, и возвращенные спустя время вложенные дольщиками денежные средства уже утрачивают свою эквивалентность покупательской способности и вызывают большое огорчение.

— Делится ли между супругами при разводе имущество и недвижимость, которые на них переписали (переоформили)? То есть, которое не было приобретено супругами в процессе их отношений.

Имущество, приобретенное до брака, является их личной собственностью и последующему разделу не подлежит. Исключением может являться имущество, приобретенное до заключения брака, но в период совместного проживания и ведения совместного хозяйства. Однако это возможно лишь в случае, если факт приобретения имущества в совместную собственность доказано, а доказать это весьма непросто. Пожалуй, такое будет возможно лишь при признании данного обстоятельства обеими сторонами либо при наличии какого-либо письменного соглашения между ними. В иных случаях даже при подтверждении факта совместного проживания признание добрачно приобретенного имущества будет невозможным.
Не будет подлежать разделу также приобретенная недвижимость, если она оформлена в долевую собственность изначально, либо доли были определены в последующем.
Не подлежит разделу имущество, полученное супругами в период брака по безвозмездным сделкам, например в порядке дарения, либо по наследству.

— Можно ли перевести отдельный участок из садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) в зону индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Или нужно переводить всё товарищество? Почему администрация может отказать в переводе? Почему обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую может оказаться недостаточным? Если не у всех в СНТ есть условия для проживания, то это может послужить отказом в переводе земель?

— Перевести вид разрешенного использования земельного участка из СНТ в ИЖС можно, если это предусмотрено документами территориального планирования соответствующего муниципалитета. Вас в первую очередь будут интересовать «Правила землепользования и застройки» – текстовая часть и карта зонирования. Находите на карте местоположение своего земельного участка, определяете, под каким условным обозначением находится участок, и в текстовом описании сможете найти все нюансы использования земельного участка (виды использования, предельные параметры возводимых строений и др.). Но нужно учитывать, что в большинстве случаев карты, размещаемые на сайтах администраций – нечитаемы.

Чтобы проще понять возможность изменения, я бы рекомендовал обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, где будут раскрыты все особенности возможного использования земельного участка, место допустимого размещения строений, имеющиеся ограничения использования, а также основные и условно разрешенные виды использования земельного участка.

Собственник земельного участка вправе выбрать любой из основных видов использования. Для этого достаточно решение собственника подать в Росреестр (через МФЦ).

С условно-разрешенными несколько сложнее. Для изменения на такой вид необходимо получить разрешение на его использование. Получению разрешения предшествует процедура общественных слушаний. Если разрешение на использование такого вида будет получено, то с полученным разрешением также будет необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ).

Если нужного вам вида разрешенного использования нет, то изменить вид разрешенного использования не получится, пока такой вид не появится в документах территориального планирования. В этом случае можно обратиться с заявлением о соответствующих изменениях в документы территориального планирования. Такое предложение в любом случае будет рассмотрено и, возможно, изменения будут приняты, но такая процедура зачастую весьма длительна, и на внесение изменений может уйти не один год. Могут и отказать. Оснований для отказа в данном случае как таковых нет. Это исключительно прерогатива уполномоченного органа принимать решение о целесообразности или нецелесообразности внесения изменений в нормативные документы.

Как видите, от СНТ и проживающих там практически ничего не зависит. Все зависит от сложившегося нормативного регулирования и вашего решения.

Фото: uphill.ru

0

Автор публикации

1
Комментарии: 0Публикации: 4729Регистрация: 04-09-2020