"Если стройка остановилось, деньги дольщику вернут, но они могут быть несоразмерны цене жилья"

За последние три года ситуация на рынке первичного жилья изменилась. Покупка квартиры на этапе подготовки котлована уже не кажется столь авантюрным поступком. Законодательство теперь защищает деньги покупателей. Однако риск связаться с недобросовестным застройщиком остается. Как обезопасить себя от сомнительной сделки и что будет с вашими деньгами, если застройщика признают банкротом? На эти и другие вопросы отвечаем в рамках проекта «Ваше право». Также адвокат Дмитрий Рощин объяснит, какое имущество не подлежит разделу при разводе, и подскажет, с чего начать, если вы хотите перевести дачный домик в жилой дом.

— Какие сегодня существуют юридические риски при покупке квартиры в новостройке на стадии до котлована?

— Развитие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ имеет стремление к созданию гарантий для граждан при участии в таком дорогостоящем и рискованном мероприятии, как участие в долевом строительстве.
Сейчас установлены неплохие инструменты, которые гарантируют сохранность привлеченных средств граждан.  В частности, расходование вложенных денег производится через специальный банковский счет (эскроу). Деньги за недвижимость резервируются на счету и перечисляются застройщику после того, как он завершит строительство дома. Либо застройщика обязывают отчислять процент от стоимости объекта в компенсационный фонд. Он создан государством для возмещения убытков участников долевого строительства в случае банкротства застройщика.
Тем не менее, это полностью не исключает риски дольщика. Поэтому на этапе заключения договора важно оценить надежность застройщика, его репутацию и финансовое положение.
В случае если строительство жилого дома остановилось, а застройщик стал банкротом, то законодательно предусмотрено два варианта:

1) самый благоприятный – дом будет достроен, и дольщикам передадут квартиры;

2) это продажа объекта и возврат дольщику денежных средств.

Что в случае возврата средств из компенсационного фонда, что из процедур банкротства возвращенные денежные средства могут быть несоразмерны цене квадратного метра жилья на текущий момент. Цены на жилье постоянно растут, и возвращенные спустя время вложенные дольщиками денежные средства уже утрачивают свою эквивалентность покупательской способности и вызывают большое огорчение.

— Делится ли между супругами при разводе имущество и недвижимость, которые на них переписали (переоформили)? То есть, которое не было приобретено супругами в процессе их отношений.

Имущество, приобретенное до брака, является их личной собственностью и последующему разделу не подлежит. Исключением может являться имущество, приобретенное до заключения брака, но в период совместного проживания и ведения совместного хозяйства. Однако это возможно лишь в случае, если факт приобретения имущества в совместную собственность доказано, а доказать это весьма непросто. Пожалуй, такое будет возможно лишь при признании данного обстоятельства обеими сторонами либо при наличии какого-либо письменного соглашения между ними. В иных случаях даже при подтверждении факта совместного проживания признание добрачно приобретенного имущества будет невозможным.
Не будет подлежать разделу также приобретенная недвижимость, если она оформлена в долевую собственность изначально, либо доли были определены в последующем.
Не подлежит разделу имущество, полученное супругами в период брака по безвозмездным сделкам, например в порядке дарения, либо по наследству.

— Можно ли перевести отдельный участок из садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) в зону индивидуального жилищного строительства (ИЖС)? Или нужно переводить всё товарищество? Почему администрация может отказать в переводе? Почему обоснование необходимости перевода земель из одной категории в другую может оказаться недостаточным? Если не у всех в СНТ есть условия для проживания, то это может послужить отказом в переводе земель?

— Перевести вид разрешенного использования земельного участка из СНТ в ИЖС можно, если это предусмотрено документами территориального планирования соответствующего муниципалитета. Вас в первую очередь будут интересовать «Правила землепользования и застройки» – текстовая часть и карта зонирования. Находите на карте местоположение своего земельного участка, определяете, под каким условным обозначением находится участок, и в текстовом описании сможете найти все нюансы использования земельного участка (виды использования, предельные параметры возводимых строений и др.). Но нужно учитывать, что в большинстве случаев карты, размещаемые на сайтах администраций – нечитаемы.

Чтобы проще понять возможность изменения, я бы рекомендовал обратиться в местную администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, где будут раскрыты все особенности возможного использования земельного участка, место допустимого размещения строений, имеющиеся ограничения использования, а также основные и условно разрешенные виды использования земельного участка.

Собственник земельного участка вправе выбрать любой из основных видов использования. Для этого достаточно решение собственника подать в Росреестр (через МФЦ).

С условно-разрешенными несколько сложнее. Для изменения на такой вид необходимо получить разрешение на его использование. Получению разрешения предшествует процедура общественных слушаний. Если разрешение на использование такого вида будет получено, то с полученным разрешением также будет необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ).

Если нужного вам вида разрешенного использования нет, то изменить вид разрешенного использования не получится, пока такой вид не появится в документах территориального планирования. В этом случае можно обратиться с заявлением о соответствующих изменениях в документы территориального планирования. Такое предложение в любом случае будет рассмотрено и, возможно, изменения будут приняты, но такая процедура зачастую весьма длительна, и на внесение изменений может уйти не один год. Могут и отказать. Оснований для отказа в данном случае как таковых нет. Это исключительно прерогатива уполномоченного органа принимать решение о целесообразности или нецелесообразности внесения изменений в нормативные документы.

Как видите, от СНТ и проживающих там практически ничего не зависит. Все зависит от сложившегося нормативного регулирования и вашего решения.

Фото: uphill.ru

Автор публикации

govoritNN

Публикации: 10351